Mercado de casas en Zona dibujada
Zona en Luján de Cuyo · 494 avisos activos · mediana US$1.230/m²
Resumen de Zona dibujada
Pulso del mercado y hallazgos clave de la zona, comparados contra Luján de Cuyo.
Seis dimensiones evaluadas frente al resto de la provincia.
Cada dimensión recibe un puntaje de 0 a 100 según su percentil dentro de toda la provincia (50 ≈ promedio). El global es el promedio de las seis. Zona sólida — entrada razonable, evaluar contra alternativas.
Apreciación fuerte (+27,7% últimos 12 meses) y fundamentos sanos — la jugada es valorización antes que renta.
Lo que tenés que saber sobre Zona dibujada
Los signals más relevantes esta semana, comparados contra zonas vecinas y contra el depto.
Actividad del mercado
Velocidad, demanda y rotación específicos de Zona dibujada.
¿Cuánto margen tiene el comprador?
Cuántos días tarda en venderse — más tiempo, más margen para negociar. Comparado con las zonas vecinas de Luján de Cuyo.
Las publicaciones tardan más. Hay margen para que el comprador negocie precio.
¿Cuánta competencia hay para vender?
Avisos activos del recorte y zonas vecinas de Luján de Cuyo con menos competencia.
Cuántas propiedades compiten hoy. Más oferta = más competencia para vender; menos oferta favorece al vendedor.
Precios
Valoración del mercado en esta zona y el premium por amenity.
Precio y alquiler en Zona dibujada
Para una propiedad típica de 95 m²: precio de venta y alquiler tradicional comparados contra Luján de Cuyo y el promedio provincial. Alquiler Airbnb mensual de la zona a ocupación anual estimada.
Ingreso mensual estimado de una propiedad típica a ocupación anual del 65% (no la del momento). Solo esta zona.
Precios por celda dentro de Zona dibujada
Cada hexágono representa el precio mediano /m² del mercado local en esa celda (≈ una manzana). Gris = sin datos. Hover → precio exacto.
USD por m² y precio total típico
Precio /m² y precio total para casa típico (95 m²).
USD por m² mediano de avisos publicados cada semana en la zona. Métrica normalizada — independiente del tamaño.
Precio /m² mediano del departamento, semana a semana. Comparar con Zona dibujada a la izquierda para ver si la zona cotiza con premium o descuento.
Tradicional y temporario
Renta mensual por dos vías — alquiler tradicional vs Airbnb. Comparables en la misma unidad (USD/mes).
Alquiler mensual mediano publicado cada semana en Zona dibujada.
Ingreso mensual del operador activo (p75) — un Airbnb bien gestionado.
¿En qué rango cotizan casas en Zona dibujada?
Cada barra es un rango de precio. La altura indica qué % del inventario cae ahí. La línea punteada marca la mediana.
Cada barra muestra qué porcentaje de los publicaciones cae en ese rango de precio por m².
¿Cómo varía el precio según la cantidad de dormitorios?
Cada caja contiene el 50% del mercado en esa categoría. Las líneas extendidas marcan el 80% del mercado.
Cada caja contiene la mitad del mercado. Cuanto más alta la caja, más varianza de precios en esa categoría.
Cuánto suma cada amenity al precio
Regresión multivariada sobre los avisos de la zona. Las amenities con más premium y menos frecuencia son las que se aprecian más en el tiempo.
Premium por amenity · Zona dibujada
| Amenity | Premium de precio | Días en mercado | Frecuencia |
|---|---|---|---|
| Pileta | +18% | −8 días | 22% de publicaciones |
| Cochera | +12% | −4 días | 58% de publicaciones |
| Parrilla | +6% | −2 días | 41% de publicaciones |
| Balcón | +4% | −1 días | 65% de publicaciones |
| Vista | +14% | −6 días | 18% de publicaciones |
| Jardín | +10% | −3 días | 30% de publicaciones |
Demanda
Qué tan rápido se mueve el mercado en Zona dibujada — velocidad de cierre, flujo de oferta y atención por aviso.
Velocidad, flujo y engagement
Tres ángulos complementarios al demand_index por tipología, comparados contra el departamento.
Nivel de demanda = bajas ÷ (bajas + activas) del segmento en 60 días (0–100%): Alta (verde, ≥40% — rotación fuerte) · Media (ámbar, 18–40%) · Baja (rojo, <18% — poca rotación). Las celdas con menos de 5 avisos activos se atenúan (muestra baja). ▲ / ▼ = comparación vs hace 90 días (cuando junte historia).
Demanda: vistas medianas por aviso normalizadas contra el distrito con más demanda de la provincia (100 = líder). Volumen: cantidad de publicaciones activas en esta zona.
Mediana y rango típico (p25–p75) de días publicado para los avisos cerrados en los últimos 90 días. Caja ancha = alta variabilidad.
Posibilidades de inversión
Yield, deals abajo del precio justo y propiedades que están moviendo más.
Tradicional vs Airbnb
Mismo capital, dos estrategias. Yield = ingreso anual / precio total estimado (95 m² × precio /m² mediano de la semana).
Alquiler tradicional × 12 / precio total. Contrato anual, ingreso predecible.
Ingreso del operador activo (p75) × 12 / precio total. Muestra de 587 propiedades con reviews — refleja lo alcanzable gestionando, no el host pasivo.
Dónde rinde más en Zona dibujada
Rentabilidad anual estimada por celda. Toggleá entre alquiler tradicional y Airbnb. Verde = mayor yield. Hover → valor exacto.
¿Hay mercado para alquilar acá?
Estructura de tenencia: cuántos hogares son propietarios y cuántos alquilan. Más inquilinos = más demanda activa por alquileres en la zona.
Zona dibujada tiene menos inquilinos que Luján de Cuyo. Demanda de alquiler moderada.
¿Qué te conviene en Zona dibujada?
Simulador con precios reales del bucket × tier de construcción. Compara 3 estrategias y resalta la ganadora.
Dónde está la demanda en Zona dibujada vs Luján de Cuyo + el simulador con tu proyecto y las 3 estrategias.
0-100 vs el distrito con más demanda en la provincia.
Definí tu proyecto y compará las 3 estrategias con precios reales del bucket.
Cambiar a Departamento para ver su rendimientoComparación rápida en Zona dibujada
Para cada tipología × estrategia, el ROI o yield esperado. Verde = buen retorno, rojo = negativo o bajo piso. ★ marca el ganador por columna.
ROI y rentabilidad por tipología × estrategia, con tier de construcción seleccionado y precios reales del bucket.
Cambiar a Departamento para ver su rendimiento| Tipología · Demanda 0-100 vs el distrito con más demanda en la provincia | Construir y vender ROI del proyecto | Construir y alquilar Rentab. anual | Comprar y alquilar Rentab. anual |
|---|---|---|---|
Casa 1 dorm Venta 72/100n=4 Alquiler 11/100n=1 | −16,9% | 4,0% | 3,7% |
Casa 2-3 dorms Venta 56/100n=187 Alquiler 32/100n=35 | −8,4% | ★10,6% | 6,3% |
Casa 4+ dorms Venta 54/100n=222 Alquiler 30/100n=25 | −25,8% | 9,0% | 6,3% |
Desarrollo y planificación
Qué se puede construir, expansión urbana relevada y planes vigentes para Luján de Cuyo.
Lo que se puede construir según el plan vigente. Fuente: IDE Mendoza.
¿Qué mide este número?
IDE Mendoza compara imágenes satelitales para detectar polígonos donde el suelo pasó de no urbano a urbano. Sumamos las áreas que intersecan la zona.
Períodos según depto
- · AMM (todos los deptos): 2007–2017
- · Capital: período no publicado
- · Guaymallén / Maipú: 2012–2025
Caveats: períodos heterogéneos, posible doble conteo entre la capa AMM y las per-depto, y la definición de "urbano" depende del publicador (cobertura impermeable mayormente).
Nuevo tejido urbano detectado por análisis satelital de IDE Mendoza dentro del polígono.
Sin expansión registrada por IDE Mendoza en este polígono.
Plan Municipal de Ordenamiento Territorial del departamento.
Sin información de PMOT publicada para Luján de Cuyo.
¿Cómo se calcula?
Detección satelital (Sentinel-2, autumn 2022 vs autumn 2025) de píxeles con fingerprint de suelo desnudo (brillo + SWIR + tono cálido) cruzada contra catastro AMM, red vial, mancha urbana, nodos PPOT y densidad poblacional del radio censal.
Filtros aplicados
- · Parcela tier 1+2 (AMM) entre 5 ha y 100 ha
- · ≥ 15% del área de la parcela como sandy
- · ≤ 200m de una calle/ruta
- · ≤ 1.5km de mancha urbana O ≤ 3km de nodo PPOT
- · Radio censal ≥ 200 hab/km²
Señal temprana: parcelas desmontadas suelen estar 1-3 años antes del loteo / venta.
Parcelas donde se detectó suelo desnudo nuevo, ubicadas por sus calles vecinas.
- LINIERS × LARREA /Distrito Chacras de Coria9,7 ha
- LINIERS × ALZAGA / LARREADistrito Chacras de Coria5,3 ha
Comparación satelital interanual para medir nuevas construcciones, urbanización emergente y cambios de uso de suelo no relevados por IDE.
Riesgos del entorno
Info que un comprador no consigue solo: asentamientos, inundación, seguridad, contaminación y sísmica. Fuente IDE Mendoza.
Fuente: IDE Mendoza · 5 dimensiones.
Demografía & vecinos
Quién vive en Zona dibujada. Datos del Censo 2022 agregados por radios censales + perfil socioeconómico del departamento.
Censo 2022 (INDEC) · agregado per-radio · comparación vs Luján de Cuyo. Fuente: De Grande & Salvia (CONICET).
Máximo nivel alcanzado · % sobre adultos 18+
% sobre población total
Indicadores de hogares · barra = Zona dibujada · línea = Luján de Cuyo
- Con al menos 1 NBI2,9%−3,0 pp
- Hacinamiento crítico1,0%−6,7 pp
- Sin cloaca44,0%+0,6 pp
- Con computadora78,9%+19,4 pp
Servicios cercanos
Equipamiento oficial dentro del polígono según IDE Mendoza: salud, educación, transporte, seguridad, cultura y más.
Equipamiento oficial dentro del polígono. Fuente: IDE Mendoza.
¿Por qué Zona dibujada y no otra zona?
Alternativas con presupuesto similar a Zona dibujada — zonas vecinas de Luján de Cuyo y otras opciones en Mendoza.
Zonas con presupuesto similar a Zona dibujada (±25% USD/m²), ordenadas por atractivo. Las que limitan con Zona dibujada llevan badge Cerca. Verde = mejor que Zona dibujada · Rojo = peor.
| Zona | Departamento | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Zona dibujadaTu zona | Luján de Cuyo | 66 | US$1.230 referencia | 6,8% | +27,7% | 82 d | 86/100 | 494 |
| Guaymallén | 84 | US$953 -23% | 8,8% +2,0% | +46,3% +18,6% | 0 d -82 d | 59/100 -27 | 85 | |
| Godoy Cruz | 76 | US$1.088 -12% | 7,1% +0,3% | +65,8% +38,1% | 0 d -82 d | 56/100 -30 | 199 | |
| Maipú | 69 | US$1.000 -19% | 8,1% +1,3% | +32,9% +5,2% | 7 d -75 d | 51/100 -35 | 139 | |
| Luján de Cuyo | 68 | US$950 -23% | 8,1% +1,3% | +0,8% -26,9% | 26 d -56 d | 65/100 -21 | 67 | |
| Maipú | 64 | US$1.024 -17% | 8,3% +1,5% | +15,6% -12,1% | 44 d -38 d | 50/100 -36 | 308 | |
| Luján de Cuyo | 58 | US$1.303 +6% | 7,1% +0,3% | +42,2% +14,5% | 82 d 0 d | 50/100 -36 | 88 | |
CarrodillaCerca | Luján de Cuyo | 57 | US$1.343 +9% | 6,3% -0,5% | +17,1% -10,6% | 89 d +7 d | 57/100 -29 | 376 |
Chacras de CoriaCerca | Luján de Cuyo | 57 | US$1.193 -3% | 6,9% +0,1% | +13,2% -14,5% | 81 d -1 d | 52/100 -34 | 525 |
Mayor DrummondCerca | Luján de Cuyo | 55 | US$1.263 +3% | 6,8% 0,0% | +34,5% +6,8% | 90 d +8 d | 47/100 -39 | 294 |
| Maipú | 51 | US$1.250 +2% | 7,9% +1,1% | +7,1% -20,6% | 102 d +20 d | 36/100 -50 | 81 |
Llegaste hasta el final — ¿qué hacés con esta info de Zona dibujada?
El reporte te dio precios, demanda y rentabilidad. Estos atajos te llevan a las herramientas para accionar.
Tabla con filtros avanzados, pre-filtrada por Zona dibujada. Filtrá superficie, $/m², días publicado y exportá a CSV.
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